鹿児島のマンション長期修繕計画｜作成・見直しから大規模修繕の3社見積もりまで

「マンションの長期修繕計画がない」
「以前作った計画を、見直さないままにしている」
「修繕が必要だと思うけれど、何から始めればよいか分からない」

こうした管理組合様からのご相談が増えてきました。

ベルハウジング一級建築士事務所では、こうした管理組合様のお悩みに対応しています。
代表の松田英之は、一級建築士・一級建築施工管理技士として、ゼネコン勤務時代に複数の大型マンション、庁舎ビル、高層建築、京都市勧業館「みやこめっせ」などの建設に携わってきました。
大規模な建物の施工管理で培った技術と経験を生かし、図面や修繕履歴の確認、現地調査、長期修繕計画と資金計画の作成を行います。工事を検討する段階では、施工会社3社の見積もりを比較し、管理組合様が判断できるよう分かりやすくご提案します。

図面や修繕履歴の確認、現地調査、長期修繕計画と資金計画の作成を通じて、必要な修繕を整理します。工事を具体的に検討する段階では、施工会社3社から見積もりを取得し、比較結果を管理組合様へ分かりやすくご提案します。

長期修繕計画とは？建物の修繕と資金の準備を考える計画です

長期修繕計画とは、マンションの共用部分について、「どこを・いつ頃・どのくらいの費用で修繕するか」を整理した計画です。

対象は外壁や屋上防水だけではありません。共用廊下・階段、給排水設備、エレベーター、消防設備なども含め、将来必要になる修繕や更新を考えます。

国土交通省のガイドラインでは、計画期間を30年以上とし、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とする考え方が示されています。

工事の予定に加えて、修繕積立金で対応できるかを確認することも重要です。建物と資金の両方を見通すことで、管理組合の皆様が将来の負担について話し合いやすくなります。

参考：国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」（PDF）

長期修繕計画はいつ見直す？目安は5年程度です

長期修繕計画は、作成した後も定期的な見直しが必要です。建物の劣化状況、実際に行った修繕、工事価格などが変わるためです。

国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトでは、必要な工事費や積立金額の変化を踏まえ、5年程度で計画を見直すことが示されています。

次のような場合は、現在の計画を確認してみましょう。

• 前回の見直しから5年程度が経過している
• 雨漏りや外壁の不具合が見つかった
• 設備の故障や修理が増えてきた
• 大規模修繕工事が完了した
• 見積もりが計画上の予算を上回った
• 修繕積立金の不足が心配になった

参考：国土交通省「長期修繕計画の定期的な見直しが必要な理由」

鹿児島県・鹿児島市でも、マンションの適正管理が進められています

鹿児島県では、マンション管理適正化推進計画を、県の住生活基本計画と総合的・一体的な計画として策定しています。

参考：鹿児島県「鹿児島県マンション管理適正化推進計画」

鹿児島市では「マンション管理計画認定制度」が設けられています。認定基準のうち、長期修繕計画に関係する項目には、次の内容があります。

• 計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
• 計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 計画内容と、それに基づく修繕積立金額について集会で決議されていること

これらは認定基準の一部です。認定には、管理組合の運営や経理など、ほかの要件も確認する必要があります。

なお、「5年程度」は計画を見直す目安、「7年以内」は認定制度における基準です。目的の異なる数字として理解しておきましょう。

参考：鹿児島市「マンション管理計画認定制度」

ベルハウジングの進め方① 資料と住民の声から現状を整理します

最初に、管理組合様が困っていることや、住民の皆様が気になっている不具合を伺います。

「強い雨のときに漏水する」「共用廊下に水がたまる」「手すりのさびが気になる」など、日常の情報も調査の手がかりになります。

あわせて、次の資料を確認します。

• 現在の長期修繕計画書
• 竣工図・仕様書
• 過去の修繕履歴・工事報告書
• 建物や設備の点検報告書
• 修繕積立金の残高・収入・支出の資料

紙の製本図面しかない場合は、必要に応じてPDF化し、今後の維持管理にも活用しやすいよう整理します。

ベルハウジングの進め方② 現地を確認し、修繕の優先順位を考えます

現地では、立入りや目視が可能な範囲で、外壁・防水・シーリング・共用廊下・階段・排水施設などを確認し、写真を記録します。

設備については、点検報告や保守会社の情報も確認します。鹿児島の降灰環境を踏まえ、排水口や側溝の堆積物、雨水の流れなども確認したい箇所です。

目視だけでは判断できない部分は、必要に応じて詳しい調査をご提案します。安全上、早急な対応が必要な不具合は、長期の計画とは分けて対応を検討します。

修繕時期は、築年数だけで決めず、実際の状態と修繕履歴を踏まえて考えます。

ベルハウジングの進め方③ 修繕計画と積立金の収支を作成します

図面と現地確認を基に、外壁や防水の面積、目地の長さなどを算出し、修繕項目・実施時期・概算費用を整理します。

さらに、年度ごとの修繕費と積立金収入を照らし合わせ、将来の残高を確認します。資金不足の可能性がある場合は、その時期と対応案を示します。

国土交通省は、修繕積立金の考え方や積立方式について、専用のガイドラインを公表しています。安定した積立ての観点から均等積立方式が望ましいとされていますが、この方式でも計画の見直しなどによって増額が必要になる場合があります。

参考：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（PDF）

ベルハウジングの進め方④ 3社の見積もりを比較し、ご提案します

工事を具体化する段階では、必要な調査や工事内容の整理を行い、施工会社3社に見積もりを依頼します。

比較の出発点は、工事範囲・材料・数量などの条件をそろえることです。

各社の見積もりについて、次の内容を確認します。

国土交通省も、大規模修繕工事の適正な発注に向け、相談窓口や専門家の活用、発注時の留意点について情報を提供しています。

3社見積もりは、当事務所がご提案する進め方です。取得した見積もりの金額と内容を整理し、管理組合様が判断できるようご説明します。

参考：国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」

よくあるご質問

長期修繕計画がないマンションでも相談できますか？

はい。保管されている図面や修繕履歴、積立金の状況を確認し、計画づくりに必要な情報を整理するところからお手伝いします。

図面が紙しかありませんが、大丈夫ですか？

紙の図面でもご相談いただけます。図面の内容や状態を確認し、必要に応じてPDF化します。不足している資料がある場合は、追加で確認する内容をご説明します。

長期修繕計画を作ったら、すぐ工事をするのでしょうか？

工事の必要性や時期は、建物の状態と資金状況などを踏まえて検討します。計画作成を通じて、早めに対応する部分と、将来に備える部分を整理します。

計画作成と3社見積もりは、同じ業務ですか？

長期修繕計画の作成、詳細調査、工事設計、施工会社選定支援、工事監理は、それぞれの段階で業務内容をご説明し、ご依頼の範囲を確認しながら進めます。

鹿児島のマンション修繕は、ベルハウジング一級建築士事務所へ

長期修繕計画がない、見直しの時期が来ている、修繕をどう進めればよいか分からない。そのような管理組合様は、まず現在の状況をお聞かせください。

ベルハウジング一級建築士事務所が、資料整理から調査、修繕・資金計画、工事に向けた3社見積もりの比較提案まで、段階に応じてサポートします。

株式会社ベルハウジング　一級建築士事務所
一級建築士事務所登録：鹿児島県知事登録 第1-7-97号
住所：鹿児島市宇宿1丁目25-8
電話：099-250-0694